Blog

Czym jest umowa rezerwacyjna u dewelopera? Kiedy ją podpisać?

Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z koniecznością wypełnienia szeregu formalności jednakże pierwszym rokiem jest podpisanie umowy rezerwacyjnej po to, by móc zarezerwować mieszkanie by nikt inny nie mógł go kupić do czasu aż zbierzemy wszelką, niezbędną dokumentację. Czym jest umowa rezerwacyjna? Co powinna zawierać? Odpowiedź na te i na inne pytania zostanie zawarta w poniższym artykule.

Spis treści

Czym jest umowa rezerwacyjna u dewelopera?

Pojęcie „umowa rezerwacyjna” zostało opublikowane w Dzienniku Ustaw (Dz.U.2021.1177). Artykuł 29 wskazuje na to, iż umowa rezerwacyjna jest umową zawartą pomiędzy deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą, która jest zainteresowana ofertą sprzedaży wystawioną przez dewelopera (niezależnie od tego czy oferta ta dotyczy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku mieszkalnego wielorodzinnego czy też innego rodzaju budynku). Umowa taka zobowiązuje sprzedającego do czasowego wycofania z rynku oferty – zazwyczaj do czasu zorganizowania wszelkich formalności przez kupującego lub do wypowiedzenia przez którąś ze stron umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna może, ale nie musi być podpisana przed zawarciem umowy deweloperskiej.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna?

Przepisy prawa obowiązujące przed wejściem w życie ustawy z dnia 20 maja 2021 roku nie wskazywały na to, jakie elementy powinny zostać zawarte czy wyszczególnione w umowie rezerwacyjnej. Z uwagi na to firmy deweloperskie miały swobodę w konstruowaniu umów deweloperskich, gdyż praktyka pokazuje, iż to właśnie one zazwyczaj zajmują się formułowaniem takich umów, a nie potencjalni klienci. Jednocześnie dla klientów oznaczało to konieczność dokładnego przeczytania i zrozumienia zapisów umowy po to, by nie musieć mierzyć się z negatywnymi konsekwencjami nierozmyślnie podpisanej umowy. Obecnie umowa rezerwacyjna musi zawierać takie zapisy jak: strony; miejsce i datę zawarcia umowy;  cenę nieruchomości , której dotyczy umowa rezerwacyjna; wysokość opłaty rezerwacyjnej; czas, na jaki nieruchomość będzie wyłączona z oferty sprzedażowej dewelopera. W umowie rezerwacyjnej musi także zostać określone usytuowanie mieszkania w budynku oraz powierzchnia użytkowa nieruchomości jak również układ pomieszczeń.

Umowa rezerwacyjna u dewelopera – co warto wiedzieć przed jej podpisaniem?

Zawarcie z firmą deweloperską umowy rezerwacyjnej często wiążę się z koniecznością uiszczenia przez zainteresowanego kupnem nieruchomości opłaty. Kupujący musi więc zwrócić szczególną uwagę  - przed podpisaniem dokumentu – na kilka istotnych kwestii z tym związanych. Po pierwsze istotne jest to czy kwota, której żąda deweloper może być uiszczona w ratach czy też wpłata musi być całościowa. Dodatkowo  w umowie rezerwacyjnej powinno być określone co stanie się z umieszczoną kwotą w zależności od tego czy kupujący wycofa ofertę kupna czy też zdecyduje się na zakup mieszkania.  Kwota ta może zostać klientowi zwrócona, zaliczona na poczet ceny nabycia lub też – w przypadku wycofania oferty kupna – może przejąć ją deweloper.

Czym różni się umowa rezerwacyjna od umowy przedwstępnej?

Mnogość terminów, jakimi mogą posługiwać się deweloperzy niekiedy  sprawia, iż potencjalni kupujący są zdezorientowani. Warto więc wiedzieć czym różni się umowa rezerwacyjna od umowy deweloperskiej.  Obie z tych umów odnoszą się do oferty sprzedażowej dewelopera jednakże umowa rezerwacyjna ma charakter mniej oficjalny, co oznacza, że łatwiej się wycofać z takiej umowy (należy zwrócić uwagę co wówczas może stać się z kwotą wpłaconą przez kupującego jeśli umowa rezerwacyjna przewiduje konieczność uiszczenia opłaty).  Z kolei umowa przedwstępna ma bardziej sformalizowany charakter – została dokładnie zdefiniowana w przepisach kodeksu cywilnego. Taka umowa musi informować strony o wymogach formalnych, jakie muszą spełnić. Następstwem umowy przedwstępnej jest umowa przyrzeczona, co oznacza że podpisujący umowę przedwstępną zobowiązują się następnie podpisać umowę przyrzeczoną. Jest więc o wiele trudniej wycofać się z umowy przedwstępnej aniżeli z umowy rezerwacyjnej, co może być wadą lub zaletą takiej umowy. Umowa rezerwacyjna i przedwstępna mogą zawierać takie same elementy (między innymi strony, wysokość opłaty).

Jakie prawa i obowiązki wynikają z umowy rezerwacyjnej u dewelopera?

Jak już wspomniano wcześniej – w umowie rezerwacyjnej może zostać zamieszczona informacja o konieczności uiszczenia opłaty rezerwacyjnej. W związku z tym obowiązkiem kupującego jest wpłacenie na rzecz dewelopera określonej w umowie rezerwacyjnej kwoty. Z kolei obowiązkiem dewelopera jest wycofanie ze sprzedaży nieruchomości na określony w umowie czas. Obowiązkiem kupującego jest także poinformowanie dewelopera – jeśli tak zostanie skonstruowana umowa  - o wycofaniu się z zamiaru zakupu  (w przeciwnym razie zapisy umowy rezerwacyjnej anulowane zostaną wraz z momentem jej wygaśnięcia określonym w umowie). Obie strony umowy mają prawo do zerwania umowy licząc się z konsekwencjami zawartymi w umowie rezerwacyjnej.

Czy umowa rezerwacyjna zawsze wiążę się z wpłatą zadatku?

Wpłacanie zadatku na rzecz dewelopera przez potencjalnego kupującego jest powszechną praktyką jednak nie obowiązkiem – wszystko zależy od zapisów umowy rezerwacyjnej. Niektóre firmy deweloperskie nie pobierają opłaty rezerwacyjnej jednakże muszą wówczas liczyć się z możliwością utraty potencjalnych klientów, którzy  mogliby zechcieć kupić zarezerwowane już mieszkanie i nie poniesienia z tego tytułu żadnych korzyści w postaci przejęcia zadatku przez rezerwującego.

Czego unikać przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej z deweloperem?

Dokładnie przeczytanie i zrozumienie umowy deweloperskiej jest kluczowe dla osób, które pragną uniknąć później przykrych niespodzianek.  Warto więc zwrócić uwagę na okres, na jaki mieszkanie zostaje wyłączone ze sprzedaży – z punktu widzenia klienta im dłuższy czas na zorganizowanie wszelkich formalności, tym lepiej. Osoby, które nie są w stu procentach zdecydowane na zakup mieszkania lub które nie wiedzą czy bank udzieli im wsparci finansowego w postaci kredytu powinny unikać zapisów o wpłacie zaliczki na rzecz dewelopera lub też postarać się by zapisy umowy umożliwiały odzyskanie pełnej, wpłaconej kwoty.

Podsumowanie

Umowa rezerwacyjna jest dokumentem zabezpieczającym obie strony – zarówno potencjalnego kupującego jak i firmę deweloperską – jednakże jej zapisy powinny być jasno sformułowane i zrozumiałe. Rezerwacja mieszkania  lub domu u dewelopera może okazać się bardzo korzystnym krokiem zwłaszcza jeśli jest na nie duży popyt.

Do góry