Wynajem mieszkania to popularny sposób na dodatkowy (lub główny) dochód. Jednak każde takie źródło przychodu wiąże się z obowiązkiem rozliczenia podatku. W Polsce istnieje kilka form opodatkowania najmu, a wybór odpowiedniej zależy m.in. od indywidualnej sytuacji właściciela nieruchomości. W tym artykule przedstawiamy aktualne zasady opodatkowania wynajmu mieszkań w 2025 roku – komu i ile podatku należy zapłacić, jak go rozliczyć oraz którą formę wybrać.
Spis treści
- Co to jest podatek od wynajmu mieszkania i kogo dotyczy
- Jakie są formy opodatkowania wynajmu mieszkania w Polsce?
- Jaki podatek od wynajmu mieszkania wybrać: ryczałt czy zasady ogólne?
- Jaki podatek od wynajmu mieszkania zapłacisz przy najmie prywatnym, a jaki przy działalności?
- Jaki podatek od wynajmu mieszkania obowiązuje w 2025 roku?
- Jaki podatek od wynajmu mieszkania trzeba zgłosić do urzędu i jak to zrobić krok po kroku
- Podsumowanie
Co to jest podatek od wynajmu mieszkania i kogo dotyczy
Podatek od wynajmu mieszkania to obowiązek podatkowy ciążący na osobach fizycznych i przedsiębiorcach, którzy czerpią dochód z udostępniania nieruchomości na zasadzie odpłatnego najmu. Obejmuje zarówno osoby wynajmujące mieszkania prywatnie (poza działalnością gospodarczą), jak i te, które wynajem traktują jako zorganizowaną działalność.
Każda osoba, która wynajmuje mieszkanie – niezależnie od tego, czy posiada jedno lokum, czy kilka – musi odprowadzić odpowiedni podatek od uzyskanego przychodu lub dochodu. Warto przy tym pamiętać, że obowiązek podatkowy powstaje od momentu rozpoczęcia najmu, nawet jeśli nie został formalnie zgłoszony.
Jakie są formy opodatkowania wynajmu mieszkania w Polsce?
W Polsce wynajem mieszkania można opodatkować na dwa sposoby:
- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
- Skala podatkowa (zasady ogólne)
Ryczałt to uproszczona forma opodatkowania, w której płaci się podatek od przychodu, bez możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu (np. amortyzacji, opłat za remonty, kosztów zarządzania najmem). W 2025 roku stawki ryczałtu wynoszą:
- 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznego przychodu,
- 12% od nadwyżki powyżej 100 000 zł rocznie.
Skala podatkowa, czyli tzw. zasady ogólne, pozwala odliczać od przychodu koszty jego uzyskania, co może istotnie obniżyć podstawę opodatkowania. Podatek liczony jest od dochodu (czyli przychód minus koszty). Obowiązują tu dwie stawki:
- 12% dla dochodu do 120 000 zł rocznie,
- 32% od nadwyżki ponad 120 000 zł.
Od 2023 roku osoby wynajmujące mieszkania prywatnie nie mogą już wybrać zasad ogólnych – dla nich obowiązkowy jest ryczałt. Zasady ogólne można natomiast stosować tylko w ramach działalności gospodarczej.
Jaki podatek od wynajmu mieszkania wybrać: ryczałt czy zasady ogólne?
Wybór formy opodatkowania zależy od tego, czy wynajem prowadzony jest jako działalność gospodarcza.
Ryczałt – zalety i wady:
- Prosty w rozliczaniu – nie trzeba prowadzić ewidencji kosztów.
- Niższe stawki podatku dla mniejszych przychodów. − Brak możliwości odliczania kosztów – nieopłacalne przy wysokich wydatkach na utrzymanie mieszkania. − Próg 100 000 zł, po którym stawka wzrasta.
Zasady ogólne – zalety i wady:
- Możliwość odliczania kosztów, co znacząco obniża podatek (np. przy wysokiej amortyzacji).
- Korzystna forma przy dużych kosztach i niewielkim zysku. − Wymaga dokładniejszej księgowości. − Wyższa stawka 32% przy przekroczeniu progu dochodowego.
Co się bardziej opłaca?
Dla osób wynajmujących jedno mieszkanie prywatnie – zwykle bardziej opłacalny jest ryczałt. W przypadku działalności gospodarczej, jeśli ponosimy wysokie koszty (np. kredyt, remonty), korzystniejsze mogą być zasady ogólne.
Jaki podatek od wynajmu mieszkania zapłacisz przy najmie prywatnym, a jaki przy działalności?
Najem prywatny:
- W 2025 roku możliwa jest wyłącznie forma ryczałtu.
- Obowiązują wspomniane stawki 8,5% i 12%.
- Nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej.
- Nie można odliczać kosztów.
Najem w ramach działalności gospodarczej:
- Możliwość wyboru między ryczałtem, skalą podatkową i podatkiem liniowym (19%).
- Możliwość zaliczania kosztów uzyskania przychodu.
- Konieczność prowadzenia księgowości i rejestracji działalności.
Przy działalności gospodarczej podatnik może też zdecydować się na podatek liniowy – 19%, niezależnie od wysokości dochodu. Jest to dobre rozwiązanie dla osób osiągających wysokie zyski i niekwalifikujących się do preferencyjnych progów podatkowych.
Jaki podatek od wynajmu mieszkania obowiązuje w 2025 roku?
W 2025 roku obowiązują następujące stawki podatkowe dla osób wynajmujących mieszkanie:
- Ryczałt od najmu prywatnego:
- 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie.
- 12% od nadwyżki ponad 100 000 zł.
- Skala podatkowa (działalność):
- 12% do 120 000 zł dochodu.
- 32% powyżej 120 000 zł dochodu.
- Podatek liniowy (działalność):
- Stałe 19% od dochodu, bez progów.
Ważne zmiany w 2025 roku:
- Utrzymany obowiązek ryczałtu dla najmu prywatnego.
- Brak możliwości powrotu do zasad ogólnych bez prowadzenia działalności.
- Konieczność prowadzenia ewidencji przychodów (nawet dla ryczałtu) – dla kontroli skarbowej.
Jaki podatek od wynajmu mieszkania trzeba zgłosić do urzędu i jak to zrobić krok po kroku
Dla najmu prywatnego:
- Nie trzeba zakładać działalności gospodarczej.
- Zgłoszenie ryczałtu:
- Zgłaszasz wybór ryczałtu poprzez złożenie formularza PIT-28 do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
- Jeśli jesteś nowym wynajmującym – nie musisz składać dodatkowego oświadczenia o wyborze formy opodatkowania, domyślnie obowiązuje ryczałt.
- Płatności:
- Zaliczki wpłacasz miesięcznie lub kwartalnie (do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni).
- Roczne rozliczenie:
- Składasz PIT-28 za cały rok do końca kwietnia.
Dla wynajmu w działalności gospodarczej:
- Rejestracja działalności w CEIDG.
- Wybór formy opodatkowania – do 20. dnia miesiąca po osiągnięciu pierwszego przychodu.
- Ewidencja księgowa – pełna księgowość lub książka przychodów i rozchodów.
- Zaliczki na podatek – wpłacane miesięcznie lub kwartalnie.
- Roczne rozliczenie – składane na formularzu PIT-36 lub PIT-36L, w zależności od wybranej formy opodatkowania.
Podsumowanie
Wynajem mieszkania wiąże się z koniecznością zapłaty podatku – jego forma zależy od sposobu prowadzenia wynajmu. W 2025 roku dla najmu prywatnego obowiązuje ryczałt, a przedsiębiorcy mają większy wybór. Przed wyborem formy opodatkowania warto przeanalizować swoją sytuację finansową i skonsultować się z doradcą podatkowym, by uniknąć niepotrzebnych kosztów.