Kupno mieszkania nie zawsze jest procesem łatwym. Te osoby, które myślą, że wystarczy podpisać umowę i wpłacić pieniądze zazwyczaj są bardzo zdziwione i zdezorientowane spotykając się z terminami zaliczka lub zadatek i zastanawiają się „co to jest zadatek” lub czym różni się zadatek od zaliczki. W poniższym artykule zostało wyjaśnione czym różnią się te pojęcia i dlaczego warto wiedzieć jak najwięcej o zaliczce lub zadatku podczas kupna mieszkania.
Czym jest zaliczka przy kupnie mieszkania?
„Zaliczka” jest słowem występującym w różnego rodzaju umowach, ale nie podlega szczegółowym przepisom prawa. W szczególności stosuje się je w przypadku sporządzania umów o charakterze zobowiązaniowym i umów wzajemnych. Pojęcie „zaliczka” zostało zawarte (ale nie zdefiniowane) w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku zamieszczonej w Kodeksie Cywilnym (a opublikowanej w Dz.U. 2020 r. poz. 1740). Zgodnie z zapisami tej ustawy „jeżeli wykonanie zlecenia wymaga wydatków, dający zlecenie powinien na żądanie przyjmującego udzielić mu odpowiedniej zaliczki”. Zapis ten traktowany jest jako potwierdzenie tego, że strony zawarły umowę i udzielona została gwarancja wykonania tejże umowy. Ujmując to bardziej szczegółowo należy stwierdzić, że informacja o zaliczce w podpisywanej umowie traktowana jest jako część kwoty transakcji, a przekazane środki finansowe zostaną wykorzystane na pokrycie niezbędnych wydatków. Nieprzekazanie tych środków mogłoby wiązać się z niemożnością wykonania umowy. W przypadku zakupu mieszkania kwota zaliczki ujmowana jest w umowie przedwstępnej kupna mieszkania i w razie gdyby wykonanie umowy nie zostało zrealizowane przez wykonawcę (firmę deweloperską, sprzedającego, pośrednika sprzedaży czy inny podmiot) to pełna, wpłacona kwota wróci do osoby, która wpłaciła pieniądze. Jeśli kontrahent nie wywiąże się z umowy to klient powinien najpierw wyznaczyć kontrahentowi następny termin na wykonanie usługi, a dopiero wówczas, gdy umowa nie zostanie wykonana w nowym terminie to można od niej odstąpić i zażądać zwrotu zaliczki.
Czym jest zadatek przy kupnie mieszkania?
Pojęcie „zadatek” zostało uregulowane prawnie. Przeczytać o nim można w Kodeksie Cywilnym (Art. 394). Zgodnie z tymi zapisami zadatek jest pojęciem, które może, ale nie musi pojawić się w umowie kupna mieszkania czy też umowie przedwstępnej. Zadatek zabezpiecza interesy obu stron. Jeżeli któraś ze stron wycofa się z wykonania zadania, o którym mowa (czyli w przypadku kupna albo sprzedaży mieszkania) to pieniądze te trafią do drugiej strony jako rekompensata, czyli w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga wzbogaci się o wysokość zadatku. Zadatek może występować w postaci pieniężnej ale może być także rzeczą ruchomą. Wysokość zadatku nie powinna jednak przekraczać wartości przyszłego zobowiązania.
Czym różni się zadatek od zaliczki przy kupnie mieszkania?
„Zadatek” i „zaliczka” są pojęciami często mylonymi ze sobą. Wyjaśnijmy więc różnicę. Zaliczka jest wpłacana na poczet wykonania przedmiotu umowy i zgodnie z prawem, nie może ona wynosić 100% kwoty zapłaty. W przypadku zakupu mieszkania zarówno zaliczka jak i zadatek mogą zostać zaliczone na poczet zawartej w umowie, pełnej wartości transakcji – o ile obie strony wywiążą się z zapisów umowy. Zasadnicze różnice pomiędzy zaliczką a zadatkiem pojawiają się wówczas, gdy nie dochodzi do realizacji umowy. Zaliczka podlega pełnemu zwrotowi jeśli nie dojdzie do realizacji umowy – niezależnie od powodu. Kupujący mieszkanie może więc odstąpić od umowy nie podając powodu, a pełna kwota zaliczki zostanie mu zwrócona. Sytuacja wygląda tak samo jeśli umowę zerwie sprzedający mieszkanie – wówczas zaliczka w pełnej kwocie również zostaje zwrócona osobie która ją wpłaciła. Natomiast jeśli w zapisach umowy przedwstępnej kupna mieszkania zostały zawarte zapisy o zadatku, sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Osoba wpłacająca zadatek, w przypadku zerwania przez nią umowy, traci pełną kwotę zadatku. Natomiast jeśli umowa zostaje zerwana przez sprzedającego mieszkanie (czy też pośrednika lub firmę deweloperską) wówczas kupujący musi otrzymać rekompensatę wysokości dwukrotności zadatku.
Zawierając umowę z firmą deweloperską warto sprawdzić czy wywiązywała się ona z podejmowanych umów i czy robiła to w terminie. Duże znaczenie będzie miało doświadczenie działalności w branży i poziom zadowolenia klientów. Wśród firm prowadzących działalność na Pomorzu – a w szczególności w aglomeracji Trójmiejskiej – na szczególną uwagę zasługuje Activa.
Umowa przedwstępna – zaliczka lub zadatek – dlaczego warto?
Umieszczenie informacji o zaliczce lub zadatku w przedwstępnej umowie kupna mieszkania jest kwestią niezwykle istotną zarówno dla kupujących jak i sprzedających. Stanowi ona pewnego rodzaju gwarancję tego, że umowa zostanie zrealizowana, a jeśli nie – w zależności od wybranej opcji – uiszczona zostanie rekompensata. Brak wyszczególnienia w umowie tego czy wpłacona kwota odnosi się do zaliczki czy też do zadatku sprawia, iż jest ona traktowana jako zaliczka. Zawarcie tego typu umowy i umieszczenie w niej zapisów o zaliczce/ zadatku buduje zaufanie pomiędzy stornami i przyczynia się do osiągnięcia spokoju psychicznego. Jednocześnie motywuje obie strony by zrobić wszystko co w ich mocy, by zrealizować zapisy umowy, gdyż w przeciwnym razie - w przypadku kupującego i wpłacenia zadatku – należy wpłacić sprzedającemu podwojoną kwotę zadatku. Z kolei sprzedający – jeśli nie wywiążę się z umowy – straci nie tylko klienta, ale także dobrą opinię, a wpłacone przez klienta pieniądze i tak będzie musiał zwrócić, gdyż kupujący będzie mógł dochodzić swych praw w sądzie.
Zaliczka a zadatek – podsumowanie
Zaliczka i zadatek to pojęcia bliskoznaczne jednakże nie identyczne. Różnica polega przede wszystkim na skutkach, jakie niesie za sobą wpłata jednego lub drugiego w przypadku braku realizacji zapisów umowy przez którąkolwiek ze stron. Decydując się na zawarcie umowy z firmą deweloperską warto więc zorientować się w kwestiach tego czym jest zaliczka i czym jest zadatek oraz wybrać opcję bardziej korzystną.